Onere motivazionale del preavviso di ipoteca e tutela “minima” del contribuente

L’ordinanza in commento conferma un’impostazione particolarmente riduttiva circa il contenuto motivazionale del preavviso di iscrizione ipotecaria ex art. 77, comma 2-bis, D.P.R. 602/1973, degradato a semplice annuncio di futura aggressione patrimoniale.

Per la Cassazione, è sufficiente che l’agente della riscossione indichi il credito per cui procede, quanto a titolo ed entità, senza alcun obbligo di specificare gli immobili che saranno concretamente vincolati; tale individuazione sarebbe necessaria solo al momento dell’iscrizione dell’ipoteca, non già nella fase prodromica.

Una lettura siffatta, pur ancorata al dato letterale, svuota tuttavia di effettività la garanzia partecipativa insita nel preavviso: il contribuente è avvisato che il suo patrimonio sarà inciso, ma non è posto in condizione di comprendere in modo puntuale quali beni saranno colpiti, né di valutare ex ante la proporzionalità della misura.

La Corte affida la tutela all’iniziativa successiva del contribuente – impugnazione dell’iscrizione o istanza di riduzione ex art. 2872 c.c. – spostando il baricentro difensivo su una fase già segnata dal perfezionamento del vincolo reale, con il rischio che il preavviso si riduca a un adempimento formale, più funzionale alla legittimazione dell’azione esecutiva che a un autentico contraddittorio preventivo. 

Estratto dalla sentenza

Cass. n. 25456/2025

«In base all’art. 77, comma 2-bis, del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 602 […] la comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria deve contenere soltanto “l’avviso che, in mancanza del pagamento delle somme dovute entro il termine di trenta giorni, sarà iscritta l’ipoteca”, ma non deve indicare anche gli immobili assoggettabili ad ipoteca da parte dell’agente della riscossione.»

«Dalla cornice normativa (artt. 76 e 77 del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 602) in tema di preavviso di iscrizione ipotecaria non deriva alcun particolare onere motivazionale in capo all’agente della riscossione, che, attraverso il preavviso di iscrizione ipotecaria, si limita ad informare il contribuente moroso che, in caso di mancato pagamento entro trenta giorni, si procederà ad iscrizione di ipoteca sull’immobile o sugli immobili di sua proprietà. Per valutare la legittimità dell’iscrizione ipotecaria […] è sufficiente l’indicazione del valore del credito per cui si procede.»

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